Fachbegriffe

Der Verkehrswert nach §194 BauGB wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Der Verkehrswert entspricht dem Durchschnitt der Marktpreise.

Der Beleihungswert nach §12 HBG soll den Verkaufswert nicht übersteigen. Es kommt dabei auf die dauerhaften Eigenschaften des Grundstücks und auf den nachhaltigen Ertrag bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung an. Während sich der Verkehrswert stets auf einen bestimmten Stichtag bezieht, ist der Verkaufswert im vorgenannten Sinne ein in die Zukunft gerichteter Dauerwert. Mindestens für die Kreditlaufzeit soll das Objekt jederzeit in dieser Höhe verkäuflich sein.

Der Versicherungswert ist die Summe der Wiederherstellungskosten. Er wird für Zwecke der Gebäudeversicherung ermittelt; für Wohngebäude und Gebäude der Landwirtschaft häufig zurückgerechnet auf den Baupreisindex des Jahres 1914 und für Betriebsgebäude 1936.

Der Einheitswert im Steuerrecht ist das Ergebnis eines Wertermittlungsverfahrens nach dem BewG. Einheitswerte sind die Bemessungsgrundlage zum Beispiel für die Grundsteuer.

Es ist der beste am Markt zu erzielende Preis, der aber nicht dem deutschen Verkehrswert entspricht. Zur Unterscheidung bezeichnet man den Verkehrswert nach dem BauGB international als fair market value.

Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert für das Objekt durch unmittelbaren Vergleich von Kaufpreisen gleicher oder ähnlicher Grundstücke. Die Voraussetzung ist freilich, dass genügend Kaufpreise bekannt und die Grundstücke im Wesentlichen vergleichbar sind. Etwaige Unterschiede zwischen den Vergleichsgrundstücken und dem zu bewertenden Grundstück werden durch Zu- und Abschläge zu den Kaufpreisen berücksichtigt. Für unbebaute Grundstücke und für den Bodenwert bebauter Grundstücke ist das Vergleichswertverfahren die übliche Wertermittlungsmethode, es findet auch bei Eigentumswohnungen Anwendung.

Der Sachwert ist die technische Komponente bei der Verkehrswertermittlung. Er umfasst den Bodenwert und den Bauwert als Summe der Herstellungswerte von Gebäuden (z.B. nach den NHK 95/2000), besonderen Bauteilen, eventuell vorhandener Betriebseinrichtungen und Außenanlagen unter Berücksichtigung der Baunebenkosten sowie der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung oder sonstiger wertbeeinflussender Umstände. Hauptsächlich eigengenutzte Wohnhausgrundstücke werden nach dem Sachwert beurteilt.

Der Ertragswert ist die wirtschaftliche Komponente. Er umfasst den Bodenwert und den Ertragswert der baulichen Anlagen als Summe der Barwerte aller zukünftigen Reinerträge, die der Eigentümer aus seinem Grundstück erzielen kann. Hierbei sind die Lage, die Mietwerte, die Rentabilität und die Nutzungsdauer wesentliche Bewertungskriterien. Sogenannte Rendite- Objekte, also solche Grundstücke die zur Vermietung und/oder gewerblichen Eigennutzung bestimmt und geeignet sind, werden nach dem Ertragswert beurteilt, also Mehrfamilienwohnhäuser, Geschäftsgrundstücke und Gewerbeobjekte.

Die vorstehend beschriebenen Methoden sind in der deutschen Wertermittlungsverordnung (WertV) normiert. Daneben gibt es auch andere, vorwiegend angelsächsische Verfahren, von denen hauptsächlich zwei von Bedeutung sind. Sie sind im Red Book standardisiert (nicht das von Monty Python, sondern vom RICS).

Die Restwertmethode (residual valuation) befasst sich mit dem tragfähigen Grundstückswert, welcher sich aus dem Verkehrswert nach vollendeter Bebauung abzüglich der Bau-, Entwicklungs- und Vermarktungskosten einschließlich Unternehmergewinn ergibt.

Die Barwertmethode (discounted cash-flow) errechnet den angemessenen Ankaufspreis durch Diskontierung des im Investitionszeitraum zu erwartenden Reinertrages, einschließlich dem geschätzten Verkaufspreis.

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Grund und Boden. Sie werden für Grundstücke mit im wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen ermittelt und auf den Quadratmeter Grundstücksfläche bezogen.

Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss durch Auswertung der Kaufpreissammlung ermittelt und sind zu veröffentlichen. Jeder kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen (§ 196 BauGB).

Die Bodenrichtwerte sind unverbindlich. Sie dienen in erster Linie dem erklärten bodenpolitischen Ziel, das Bodenmarktgeschehen offen zu legen. Über diese allgemeine Aufgabe hinaus, können die Bodenrichtwerte auch als Hilfsmittel bei der Bodenwertermittlung herangezogen werden.

Die Darstellung der Bodenrichtwerte erfolgt in Listen oder Karten. Bei letzteren ist zu unterscheiden nach lagetypischen oder zonalen Bodenrichtwertkarten.

Unerlässlich ist die Angabe eines Stichtags (meist handelt es sich um den 31. Dezember eines Jahres) und grundlegender Eigenschaften (Entwicklungszustand, Art der baulichen Nutzung, bebaut oder unbebaut, erschließungsbeitragsfrei oder -pflichtig). Nützlich sind zusätzliche Informationen über die maßgebenden Merkmale der einzelnen Richtwerte (Maß der baulichen Nutzung, Größe, Zuschnitt).

Die Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte für gebietstypische Grundstücke. Die besonderen wertbestimmenden Eigenschaften einzelner Grundstücke, sofern sie von den Richtwertmerkmalen bzw. den gebietstypischen Grundstücken abweichen, und ggf. der bebaute Zustand sowie zeitlich bedingte Preisänderungen müssen durch Zu- und Abschläge berücksichtigt werden. Hierbei sind hauptsächlich folgende Eigenschaften von Bedeutung:

• Entwicklungs- und Erschließungszustand
• Besondere Lage
• Bauliche Nutzbarkeit und tatsächliche Nutzung
• Geometrische Form
• Bodenbeschaffenheit

Die mit dem Eigentum am Grundstück verbundenen Rechte und die auf dem Grundstück ruhenden Belastungen können sich auf den Grundstückswert u.U. recht erheblich auswirken. Das gilt vor allem für gewisse beschränkt dingliche Rechte des Grundstückseigentums.

Zu den grundstücksgleichen Rechten zählen das Jagd- und Fischereirecht, das Bergrecht, das Schiffseigentum, eingetragene Luftfahrzeuge und insbesondere das Erbbaurecht mit seinen Unterabteilungen Wohnungs- und Teilerbbaurecht. Grundstücksgleiche Rechte werden wie Grundstücke behandelt.

Die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen stellen Normen zur Konkretisierung der Sozialpflichtigkeit des Eigentums dar. Hierzu gehören z.B. Bau- und Bauplanungsrecht, Denkmalschutzrecht, Naturschutzrecht, öffentliches Verkehrs- und Sachenrecht sowie enteignende und enteignungsgleiche Eingriffe von hoher Hand. Die privatrechtlichen Beschränkungen grenzen hingegen das Eigentum, z.B. gegenüber Nachbarn, durch private Normen ab.

Die beschränkt dinglichen Rechte können untergliedert werden in Nutzungsrechte (Nießbrauch, Dienstbarkeiten), Verfügungs- und Erwerbsrechte (z.B. Vorkaufsrecht) und in Sicherungs- und Verwertungsrechte (Grundpfandrechte, Reallasten).

Grunddienstbarkeiten sind subjektiv-dingliche Rechte. Sie sind mit dem Grundstück als solchem verbunden und stehen dem jeweiligen Eigentümer zu (z.B. Wegerechte und Leitungsrechte). Bei einer Grunddienstbarkeit stehen sich immer zwei Grundstücke gegenüber, nämlich das dienende und das herrschende Grundstück. Die Grunddienstbarkeit ist Belastung des erstgenannten und Recht des letzteren.

Die beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten unterscheiden sich von den Grunddienstbarkeiten dadurch, dass das Recht nur einer bestimmten Person zusteht, und nicht mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden ist (z.B. Wohnrechte). Persönliche Dienstbarkeiten sind also auf die Interessen einer einzelnen Person zugeschnitten, sie sind auch nicht übertragbar und nicht vererblich. Nur ihre Ausübung kann eventuell einem anderem überlassen werden.